购买拆迁安置房，这些风险不得不知
来源 | 上海松江法院
原标题 | 购买拆迁安置房买家的风险提示
编者按
随着城市的发展、更迭，很多居民的原有住宅拆迁并取得拆迁安置房，其中不少人取得安置房后选择将房屋出售，由于安置房的特殊取得，拆迁户取得安置房后有几种常见的情形：
1.房源已定，但尚未取得房屋交付以及产权登记；
2.已经取得房屋交付，但是房屋所在小区大产证尚未办理，拆迁安置房亦不能产权登记；
3. 房屋所在小区大产证已经办理、拆迁安置房已获得交付，但是未办理房屋产权登记；
4.房屋已交付、产权登记已办理，拆迁户处分拆迁安置房的权利受到三年期限的限制。
买家向拆迁户购买拆迁安置房的原因多数是因为房价相对市场价格低廉较多，而且在多数情况下虽然无法办理产权登记但是可以取得房屋的及时交付。
由于风险意识较低，大量买家就购买了拆迁安置房并装修入住，但往往要等两三年甚至更久的时间拆迁安置房才能办理产权过户，而这几年中往往会发生一些买家意想不到的情况使得买家取得房屋产权过户存在诸多障碍甚至产生纠纷而诉至法院。
案例一
原告A向被告B购买被告名下的拆迁安置房，双方约定了房屋总价为300万元，因房屋尚属于三年限制交易期间，双方对房款支付的约定为先交支付120万元，待被告办理出房产证之后再付180万元。
合同签订后，原告支付了120万元后发现自己被限购，故以此为由要求解除与被告的合同，被告对于合同解除没有异议，但是对于返还已收取的120万元款项表示无力偿还。经本院判决解除了原被告之间签订的房屋买卖合同并判令被告向原告返还已收取的购房款120万元。判决后，原被告均未上诉。
案例二
2015年，原告A与被告B签订房屋买卖协议，约定由A购买B名下的拆迁安置房（以下简称系争房屋）。关于B取得的拆迁安置房系基于其亲属C的老宅拆迁而取得，在老宅的拆迁过程中由B以及C的其他继承人共同取得包括系争房屋在内的四套房屋，在拆迁房的订购过程中，B以及C的其他继承人确定由B订购系争房屋，但是因为系争房屋属于拆迁安置房在三年限制转让期，故B仅仅将系争房屋交付给A使用，但是双方没有办理系争房屋的过户。
待系争房屋的限制转让期到期后，原告联系被告办理房屋过户事宜时才发现，因为老宅拆迁分配过程中未能保障老宅的另一利害关系人D的拆迁利益，D 诉至杨浦法院判决系争房屋的订购权属于D，该判决也已生效，无论是B或者C的其他继承人提出的再审均被驳回，原告亦提出再审亦被驳回。故原告诉至本院要求判令继续履行与B的房屋买卖合同并要求进行房屋的过户，
本院认为已经有生效的判决认定D才是系争房屋的订购权人，且D基于该订购权具有准物权人资格，优先于原告A基于合同享有的债权，故本院经释明原告变更诉讼请求遭拒后，判决驳回了原告要求继续履行合同及过户的诉讼请求。原告A上诉后，二审法院维持一审判决。
通过以上的案例，我们注意到，因为拆迁安置房的价格相对低廉，很多人选择购买拆迁安置房作为第一次置业的对象或者投资对象，现实生活中大多数拆迁户取得安置房时因为安置房的位置不理想或者急于变现，也会将拆迁安置房出售，但是纵观房地产市场，总体上房价是始终呈现上涨趋势，这就对卖家的心理造成一定的不平衡，特别是房价的增长是呈倍数增长的情况下，对于尚未取得房产权利变更的房屋，卖家在过户前要求加价甚至以种种理由要求解除合同的情况不在少数，同时因为拆迁安置房往往涉及到拆迁户家庭财产的分割，部分如上述案例2中的拆迁安置房就属于权属尚未明晰的房屋，买到这样的房子买家也是非常倒霉。
总结下来购买拆迁安置房的主要风险有：
1.购房资格政策的变化。
交易中心在审查买家购房资格时一般以签订网签的时间为准，而拆迁安置房特别是一些还未取得产证的拆迁安置房根本没有办法进行网签，往往都是在中介处签订中介版本的买卖合同，双方通常会约定等到房屋可以进行过户交易时进行过户，而到了可以过户的时间，房屋当地政府可能会出于需要变更了购房资格方面的政策，目前的趋势几乎都是购房条件越来越苛刻，使得买家在此时不符合新的购房资格而无法再交易中心进行过户。
如果是一个房地产市场价格平稳的时期或者卖家也愿意信守承诺，那么双方当然可以等到买家具备了购房资格后再行过户，但是如果房价有了较大的起伏卖家有了“想法”“”或者卖家刚好出于其他愿意不愿意再售房，买家就会陷入被动。而起诉至法院，不但是费时费力，也极有可能因为限购政策而不被支持继续履行的主张。
2.拆迁安置房权属不清。
实践中，有不少的买家在购买安置房时对于房屋属于谁、谁有资格出售并不清楚，以为有人给自己钥匙、自己住进房屋里，对方就是房屋的主人，实则不然。
很多拆迁户在取得拆迁安置房时，拆迁房不能办理产证，所以拆迁户在卖房时出具了订房单等等表明自己对房屋的权属，甚至没有出具任何证据表明自己对房屋究竟享有的是全部还是部分的权利，这就出现了这样的案子：1、一个人卖的房子最终登记在两个人名下，而其中一个人是合法拥有房屋的人，而其不同意继续出售房屋；2、虽然登记在一个人名下，但是其实是夫妻共有的房屋，没有登记的那个人不知道房屋出售的事宜也也不同意出售房屋；3、出售房屋的人对房屋没有权利，比如上文的案例；4、有些人购买到的拆迁安置房的卖家非因为拆迁而取得房屋而是通过其他非法手段取得，这些卖家自己本身就无法取得房屋的权利登记，更不要谈把房屋再转让给买家；等等。以上的情况，买家亦陷入被动，在很多情况下，合同都无法继续履行而是要以解除为宜。
3.因卖家原因导致房屋出现无法过户之情形。
因为拆迁安置房的三年限制转让期，导致拆迁房的过户时间存在不确定性，买家通常要在能够办理过户之后相当一段时间才能和卖家联系上处理过户事宜，这就导致因为卖家自身的经济纠纷等出现房屋被法院查封、卖家将房屋抵押给他人的情形，这些情形是构成房屋不能继续履行的障碍，买家诉至法院后，在上述情况不能消除的情况下，即便买家没有任何过错也有可能出现房屋无法过户的情况。
4.其他情况。
实践中还出现过一些比较特殊的情况，比如卖家在三年限制转让期过世，而买家毫不知情，待到要过户时发现无法联系卖家而起诉至法院才发现这一事实的情况。
tips
1、尽量不要购买没有产权登记的拆迁安置房，不动产所有权以登记为主，除非极端的情况，一般来说登记产权人签订的房屋买卖合同，因其他利害关系人主张权利而不被支持履行的情况较少。
2、至少要符合购买拆迁安置房时的当地限购政策，就拆迁房购买者的购房资格问题，实践中存在争议，但大多数法官在考虑购房资格时会考虑，或者符合签订合同（不拘泥于网签）时的购房资格政策，或者符合主张过户时的购房资格政策，否则诉请被支持的可能性较小。
3、关于卖房者的经济状况，时刻保持联系。签订买卖合同时关注大、小产证的办理时间，在能够进行过户登记的合理期限内及时要求卖家配合办理，在办理产权过户登记时尽量选择快速的方式，主要是为了避免出现上文第三种情况。
制图：娄子慧 编辑：戴梦平
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